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2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。
为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，昨日，中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
不过，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。通知自2021年1月1日起实施。
房地产贷款“两个上限”
房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
这个“上限”设定，综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分档设定。
第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。
第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。
同时，为体现区域差异，房地产贷款集中度管理可以有适度的弹性，并设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。
根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
房地产贷款余额 平均占比约29%
长期以来，房地产贷款被银行看作优质资产。从目前各大银行投向房地产贷款的规模来看，部分银行恐怕已触及“红线”。
根据上市银行财报，截至2020年6月末，36家上市银行房地产业贷款余额达7.04万亿元，较2019年末增加7201.78亿元，增幅为11.4%。
交行金融研究中心研究员夏丹认为，通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。
中国民生银行首席研究员温彬，从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
